房地產業內人士：明年房貸利率大概率繼續下行，房價大漲可能性小

隨著中國房地產行業進入深度調整期，房貸政策和房價走勢成為市場關注的焦點。業內人士普遍認為，明年（2024年）房貸利率大概率繼續下行，但房價大漲的可能性較小。這背后不僅涉及房地產調控政策的微調與優化，也與當前市場供需格局、居民購房意愿、經濟增長節奏密切相關。

本文將從房貸利率、房價走勢、政策預期及市場供需等方面展開解讀，分析未來房地產市場的發展趨勢，并為購房者和投資者提供合理建議。

 

一、房貸利率大概率繼續下行的邏輯

1.政策引導房貸利率下行

2023年下半年以來，央行多次通過降息和降低存款準備金率（降準）釋放流動性，同時推動房貸利率下調，以支持剛需購房和改善性需求。明年房貸利率繼續下行的可能性較高，主要原因如下：

• 穩樓市的政策基調：中央經濟工作會議明確提出，支持房地產市場的“平穩健康發展”，房貸利率下行是重要工具之一。
• LPR（貸款市場報價利率）持續下降：5年期LPR作為房貸利率的主要參考指標，2023年已多次下調，預計2024年仍有進一步下調空間。
• 因城施策空間更大：地方政府在優化房貸利率方面的自主權增加，一些供需失衡的城市可能通過房貸利率優惠，刺激購房需求。

2.銀行積極配合，降低購房成本

• 商業銀行讓利趨勢明顯：在存款利率下降的背景下，銀行為推動信貸增長，主動下調房貸利率以擴大貸款規模。
• 存量房貸利率下調效應持續：2023年存量房貸利率調整后，部分存量房貸用戶的月供壓力顯著下降，這將刺激更多人選擇房貸利率較低的銀行產品。

3.流動性寬松的環境持續

中國經濟整體復蘇節奏緩慢，貨幣政策需要保持寬松以刺激經濟增長。低房貸利率有助于釋放居民購房需求，帶動房地產市場企穩。

二、房價大漲可能性小的原因

盡管房貸利率下行有助于降低購房成本，但房價大幅上漲的可能性依然較小。這主要歸因于以下幾方面：

1.市場供需關系的深刻變化

• 庫存壓力較大：許多城市的商品房庫存量較高，開發商為了回籠資金，降價促銷仍是主旋律。
• 需求側增長乏力：購房者觀望情緒濃厚，加上生育率下降、人口流動放緩等因素，住房需求增長已不如往年。

2.政策重點在“穩房價”

中央明確表示，房地產政策不再以“刺激房價上漲”為目標，而是強調“房住不炒”和“穩定預期”。

• 防止大漲大跌：政策主基調是避免市場劇烈波動，保持房地產市場平穩運行。
• 供需兩側發力：通過優化供給和支持剛需購房，緩解市場不均衡現象。

3.購房者信心尚待恢復

• 收入增長不及預期：部分居民收入增長放緩，導致實際購買力有限。
• 房價上漲預期弱化：連續多年的調控政策已經顯著影響購房者預期，“房價只漲不跌”的觀念逐漸淡化，抑制了投機性需求。

4.開發商資金壓力大

房地產行業正經歷深度調整，部分房企流動性緊張。為了加速銷售回款，開發商更傾向于通過優惠促銷維持資金流動，而非推高房價。

三、2024年房地產市場的整體預期

1.房貸利率繼續下降，交易量有望回升

低房貸利率將進一步降低購房成本，有助于刺激剛需和改善性需求的釋放，推動房地產交易量穩步回升。但這種回升可能是局部性的，集中在一線和強二線城市。

2.房價整體趨穩，局部分化明顯

• 一線城市和核心區域：由于資源集中和需求較高，房價可能保持溫和上漲，但漲幅有限。
• 三四線及庫存高企城市：房價可能繼續承壓，部分城市可能因供需失衡出現小幅下跌。

3.政策支持力度將繼續加大

2024年，政策層面將圍繞“穩房價、穩預期、穩市場”展開，可能的政策工具包括：

• 進一步下調LPR；
• 優化限購限售政策；
• 支持剛需和改善性購房者的優惠措施。

4.住房租賃市場的重要性提升

隨著房地產市場轉型，“租購并舉”將成為政策主導方向，住房租賃市場將獲得更多支持，特別是在人口流動性較強的城市。

四、購房者和投資者的應對策略

1.剛需與改善性購房者

對于有購房需求的家庭來說，明年是較好的入市時機：

• 選擇低房貸利率時入市：隨著房貸利率繼續下行，購房成本將進一步下降，適合剛需和改善性購房者入場。
• 關注城市與區域分化：一線和強二線城市的核心區域依然是抗跌保值的優選區域，三四線城市需謹慎選擇。

2.房地產投資者

對于投資者來說，房價大漲的可能性較小，因此應避免投機性購房：

• 重點關注租金回報率：在市場趨穩的情況下，租金回報率將成為衡量投資價值的重要指標。
• 選擇潛力區域：重點關注人口流入明顯、產業基礎強勁的城市或區域。

3.普通居民

對于持有房產的普通居民來說，房價穩定是利好，尤其是存量房貸利率下調后，家庭月供壓力將顯著減輕。

五、總結

2024年，中國房地產市場的主基調將是“穩”，房貸利率大概率繼續下行，但房價大漲的可能性較小。房地產市場正在從高速增長轉向高質量發展，購房者的觀念也在逐步轉變。

對于購房者而言，明年的低利率環境是降低購房成本的好時機，但房產投資需要更注重長期價值。未來市場將呈現更強的分化特征，選擇優質區域和樓盤成為關鍵。政策面的進一步優化和市場信心的逐步恢復，將為房地產行業的平穩發展注入更多動力。